Bewertung von Grundstücken
Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren für die Wertermittlung, wenn - wie bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen- sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Zur Ableitung des Verkehrswertes werden tatsächlich realisierte Kaufpreise solcher Grundstücke oder Eigentumswohnungen herangezogen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Die Vergleichspreise werden nach sachverständiger Auswahl gegen Gebühr aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses ermittelt. Dabei kommt es sehr auf die Erfahrung und die Ortskenntnis des Sachverständigen an, um die Vergleichsfälle angemessen würdigen zu können:
- Sind z.B. die Makro- und Mikrolage vergleichbar ?
- Wie steht es mit Belichtung und Besonnung des Grundstücks ?
- Wie ist der Baugrund mit Blick auf die geplante Nutzung zu qualifizieren ? Drohen höhere Gründungskosten ?
- Wie sind Zuschnitt, Topografie und Beschaffenheit zu qualifizieren ?
- Welcher Entwicklungszustand liegt vor (z.B. Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land) ?
- Ist ein Bebauungsplan zu berücksichtigen? Wenn ja, welche Festsetzungen trifft er z.B. in Bezug auf Art und Maß der baulichen Nutzung?
- Wie ist die abgabenrechtliche Situation ? Sind Besonderheiten bei der Erschließung zu beachten?
- Sind Kosten für den Abriß eines Altbestands zu berücksichtigen ?
- Liegen Verdachtsmomente über Altlasten vor? Sollten ggf. Untersuchungen angestrengt werden ?
