Immobilienbewertung von Eigentumswohnungen
Bei der Bewertung von Eigentumswohnungen sind zwei Verfahren bei der Bewertung angemessen. Das Vergleichswertverfahren eignet sich insbesondere für standardisierte Wohnungstypen, d.h. Wohnungen deren Merkmale im Markt häufig anzutreffen sind. Das trifft insbesondere für 1- bis 4- Zimmer Wohnungen in Stadtlagen zu.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren für die Wertermittlung, wenn - wie bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen- sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Zur Ableitung des Verkehrswertes werden tatsächlich realisierte Kaufpreise solcher Grundstücke oder Eigentumswohnungen herangezogen, die hinsichtlich ihrer wert-beeinflussenden Faktoren hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Die Vergleichspreise werden nach sach-verständiger Auswahl gegen Gebühr aus der Kaufpreis-sammlung des zuständigen Gutachterausschusses ermittelt. Dabei kommt es sehr auf die Erfahrung und die Ortskenntnis des Sachverständigen an um die Vergleichsfälle angemessen würdigen zu können.
Je individueller jedoch die individuellen Wohnungsmerkmale sind (bspw. bzgl. Ausstattung oder Lage), umso weniger tatsächlich geeignete Vergleichsobjekte für die Ableitung des Vergleichswertes liegen oft vor.
Ertragswertverfahren
In diesem Fall tritt das Ertragswertverfahren ergänzend und unterstützend auf den Plan. Auch aus Kapitalanlegersicht ist dieses Verfahren wertvoll, denn es erlaubt die Darstellung der erzielbaren Bruttoanfangsrendite.
Der Ertragswert ermittelt sich aus dem Barwert (oder „Gegenwartswert“) aller zukünftigen Erträge.
Grundlage der Ertragswertermittlung sind die §§ 17-20 der ImmoWertV.
Der Ertragswert setzt sich zusammen aus
- dem Bodenwert,
- den Reinerträgen und
- dem Barwertfaktor (unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des marktorientierten Liegenschaftszinssatzes).
Der am Wertermittlungsstichtag marktüblich zu erzielende Reinertrag (d.h. Roherträge bzw. Miet- und Pachterträge abzgl. Bewirtschaftungskosten) des Objekts wird dabei über dessen Restnutzungsdauer mithilfe des finanzmathematischen Vervielfältigers (Barwertfaktor für die Kapitalisierung) kapitalisiert. Die Kapitalisierung erfolgt aufgrund eines speziellen Liegenschaftszinssatzes, mit dem die allgemeinen, vom Grundstücksmarkt erwarteten Ertrags- und Wertentwicklungen berücksichtigt werden. Dieser Liegenschaftszinssatz ist damit auch als Maß für das mit einer Immobilie verbundene Risiko zu interpretieren.
Neben dem kapitalisierten Reinertrag ist zusätzlich der Bodenwert zu berücksichtigen.
Der so ermittelte Ertragswert ist zunächst vorläufiger Natur. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. ein Instandhaltungsstau, Rechte am Grundstück etc.; s. §8Abs. 3 ImmoWertV) müssen ggf. gesondert berücksichtigt werden.
