Bewertung von Immobilien im Zugewinnausgleich
Sind im Zugewinnausgleich Immobilien mit betroffen, entzündet sich sehr schnell Streit um deren Wert. Gem. Urteil des BGH (XII ZR 170/09) ist es die Aufgabe des Richters den Bewertungsmaßstab zu bestimmen. Hierzu holt er sich das Gutachten eines Sachverständigen und muss im Urteil nachvollziehbar begründen wie die Schätzung des Sachverständigen zustande gekommen ist und inwieweit sich das Gericht darauf stützt.
Nicht immer ist der Markt-/Verkehrswert einer Immobilie der Wert, der im Zugewinnausgleich tatsächlich zu Grunde gelegt wird. Es kann z. B. bei einem schwächelnden Immobilienmarkt, dessen Ende sich aber ankündigt, ein höherer Wert zugrunde gelegt werden. Dies gilt nicht, wenn die Immobilie verkauft werden muss.
Wird z.B. eine vermietete ETW bewertet, ist die Basis für die Wertermittlung nicht die tatsächlich erzielte Miete, sondern die erzielbare. Das gilt auch wenn die derzeit erzielte Miete höher ist, weil gem. den Vorschriften der ImmoWertV ( Immobilienwertermittlungs-verordnung) ausdrücklich die marktübliche Miete anzusetzen ist und kurzfristig erzielte Sondervor-/oder -nachteile ausgeklammert werden.
Behördlich nicht genehmigte Dachausbauten bleiben bei der Ermittlung des Ertragswertes unberücksichtigt, da gem. § 18 Abs.2 ImmoWertV die Bewertung nur für "zulässige Nutzung" erfolgen darf.
