Ing.-u.Sachverständigenbüro LUDEWIG+SCHRADER

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Immobilien korrekt und gerichtsfest bewerten

 Verkehrswertgutachten

 

 Definition Verkehrswert nach § 194 BauGB

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

 

Verkehrswertgutachten werden  als rechtssichere, gerichtsfeste Gutachten erstellt, die gem. dem Anforderungsprofil sehr ausführlich abgehalten werden müssen und von der Materie sehr ins Detail gehen. Gerichtsfeste Gutachten werden benötigt beispielsweise bei:

-      Ehescheidung, Erbauseinandersetzung

-      Hoheitliche Massnahmen wie Enteignung, Nachweises
  eines geringeren gemeinen Werts in Erbschaft- und
  Schenkungssteuerangelegenheiten

-      Gerichtliche Verfahren z.B. Zwangsversteigerungen


      Enthalten sind u.a.

neben der rechnerischen Ermittlung des Verkehrswertes mit Bodenwertermittlung, Sach-und Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren gehören dazu eine ausführliche Objektdokumentation durch textliche Beschreibung und umfängliche Anlagen wie Übersichtskarte, Stadtplan, Katasterkarte, Lageplan, Grundrisszeichnungen, Schnitt und Ansichten, Fotodokumentation etc. Ausserdem muss eine Auskunfteinholung und Auswertung aller wertrelevanten öffentlichen Register wie Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, eventl. Denkmalbuch oder Altlastenkataster eingeholt werden. Ebenfalls eine Auswertung von Miet-und Pachtverträgen mit differenzierter Wertermittlung einschl. nachvollziehbarer Begründung der verwandten Datensätze und Erläuterung der Datenquellen.

Eine sorgfältige und umfassende Beratung sowie die Erstellung von Verkehrswertgutachten kann aus sehr unterschiedlichen Gründen erforderlich werden. Entsprechend verschieden sind Aufbau, Methodik und rechtliche Grundlagen der Bewertungen.     

  

Nachstehend eine Übersicht, der Anlässe

 

 

  Anlass

Ziel Rechtsgrundlage Verfahren

 Erwerb/Veräusserung 

Verkehrswert/Marktwert  BauGB/ImmoWertV  Sach,-Ertags,Vergleichswert

 Erbauseinandersetzung 

Verkehrswert/Marktwert  Bau/GB /ImmoWertV Sach,-Ertrags,-Vergleichswert 

 Trennung 

Verkehrswert/Marktwert  BauGB/ ImmoWertV Sach,-Ertags,-Vergleichswert

 Beleihung 

Beleihungswert  BelWertV Sach-Ertrags,-Vergleichswert

 Erbschaft/Schenkung 

Steuerl. Verkehrswert  BewG -Bewertungsgesetz Sach,-Ertrags,-Vergleichswert

 Bilanzierung 

Verkehrswert - Fair Value  AS$0, IFRS Ertragswert, Vergleichswert

Mietanpassung

 ortsübliche Miete  BGB Mietvertrag Vergleichswert

Schiedsgutachten

 ortsül. Miete/Verkehrswert  BGB Mietvertrag nach Anlass

 Gerichtsgutachten 

 ortsübl. Miete/Verkehrswert  Beweisbeschluss nach Anlass

 

Häufig sind bei der Ermittlung des Verkehrswertes besondere Rechte und Belastungen aus Abtl.II des Grundbuches wertmässig zu berücksichtigen, die den Arbeitsumfang erhöhen.

z.B. Dienstbarkeiten, Niessbrauch, Leibrenten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Denkmalschutz.

                        

benötigte Unterlagen

aktueller Grundbuchauszug; zu erhalten beim Grundbuchamt des Amtsgerichtes

Lageplan oder Liegenschaftspräsentation im Maßstab 1:500

Auszug aus dem Liegenschaftsbuch; zu erhalten beim Kataster-und Vermessungsamt. 

Auskunft über die Kriterien und Festlegungen des Bebauungsplans; zu erhalten beim zuständigen Bauordnungsamt.

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis; zu erhalten beim zuständigen Bauordnungsamt.

Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt, Ansicht; zu erhalten aus dem Bauantrag

Berechnung der Wohn-und Nutzflächen sowie des umbauten Raumes

Miet-Pacht-und Nutzungsverträge, öffentlich rechtliche als auch privatrechtliche Vereinbarungen.

konkrete Aussagen zu durchgeführten Um-und Anbauten, Sanierungen oder Renovierungen 

 

 

 

bei Bewertungen von Wohnungs-und Teileigentum

Teilungserklärung

Wirtschaftsplan

Verwalterabrechnungen der letzten 2 Jahre

Höhe der Instandhaltungsrücklage

Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzen 2 Jahre

 

Honorar

Mit dem Inkrafttreten der novellierten Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI 2009 – am 18.08.2009 werden die Leistungen für Wertermittlung von Grundstücken, Gebäuden und anderen Bauwerken bzw. Rechten an Grundstücken nicht mehr vom Regelungsbereich der HOAI umfasst, § 34 der bisherigen HOAI ist ersatzlos weggefallen.


Das Honorar für diese Leistungen kann daher jetzt im außergerichtlichen Bereich frei ausgehandelt werden, es kann nach Stundensätzen abgerechnet oder auch ein Pauschalpreis vereinbart werden.

Der BUNDESVERBAND der vereidigten und qualifizierten Sachverständigen b.v.s gibt eine unverbindliche an § 34 der bisherigen HOAI angelehnte Honorartarifempfehlung heraus, die Sachverständigen und Auftraggebern als eine einfache und verlässliche Grundlage für die Vereinbarung von Honoraren für Wertermittlungsgutachten dienen soll. 

Die Fassung wurde dem Bundeskartellamt zur Kenntnis gegeben.

Die Honorarempfehlung und Honorartafel stellen kein zwingendes Preisrecht dar. Sie sollen der Orientierung für eine dringend angeratene konkrete Honorarvereinbarung dienen.

HONORARTABELLE b.v.s

 

                                                    

                      


Mit einer Eigentümervollmacht besorgen wir die Unterlagen, die Sie nicht zur Verfügung haben.