Verkehrswertgutachten
Definition Verkehrswert nach § 194 BauGB
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Verkehrswertgutachten werden gem. den Bestimmungen der ImmoWertV als rechtssichere, gerichtsfeste Gutachten erstellt, die gem. dem Anforderungsprofil sehr ausführlich abgehalten werden müssen und von der Materie sehr ins Detail gehen. Gerichtsfeste Gutachten werden benötigt beispielsweise bei:
- Ehescheidung, Erbauseinandersetzung
- Hoheitliche Massnahmen wie Enteignung, Nachweises
eines geringeren gemeinen Werts in Erbschaft- und
Schenkungssteuerangelegenheiten
- Gerichtliche Verfahren z.B. Zwangsversteigerungen
Enthalten sind u.a.
neben der rechnerischen Ermittlung des Verkehrswertes mit Bodenwertermittlung, Sach-und Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren gehören dazu eine ausführliche Objektdokumentation durch textliche Beschreibung und umfängliche Anlagen wie Übersichtskarte, Stadtplan, Katasterkarte, Lageplan, Grundrisszeichnungen, Schnitt und Ansichten, Fotodokumentation etc. Ausserdem muss eine Auskunfteinholung und Auswertung aller wertrelevanten öffentlichen Register wie Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, eventl. Denkmalbuch oder Altlastenkataster eingeholt werden. Ebenfalls eine Auswertung von Miet-und Pachtverträgen mit differenzierter Wertermittlung einschl. nachvollziehbarer Begründung der verwandten Datensätze und Erläuterung der Datenquellen.
Eine sorgfältige und umfassende Beratung sowie die Erstellung von Verkehrswertgutachten kann aus sehr unterschiedlichen Gründen erforderlich werden. Entsprechend verschieden sind Aufbau, Methodik und rechtliche Grundlagen der Bewertungen.
Nachstehend eine Übersicht, der Anlässe
|
Anlass |
Ziel | Rechtsgrundlage | Verfahren |
|
Erwerb/Veräusserung |
Verkehrswert/Marktwert | BauGB/ImmoWertV | Sach,-Ertags,Vergleichswert |
|
Erbauseinandersetzung |
Verkehrswert/Marktwert | Bau/GB /ImmoWertV | Sach,-Ertrags,-Vergleichswert |
|
Trennung |
Verkehrswert/Marktwert | BauGB/ ImmoWertV | Sach,-Ertags,-Vergleichswert |
|
Beleihung |
Beleihungswert | BelWertV | Sach-Ertrags,-Vergleichswert |
|
Erbschaft/Schenkung |
Steuerl. Verkehrswert | BewG -Bewertungsgesetz | Sach,-Ertrags,-Vergleichswert |
|
Bilanzierung |
Verkehrswert - Fair Value | AS$0, IFRS | Ertragswert, Vergleichswert |
|
Mietanpassung |
ortsübliche Miete | BGB Mietvertrag | Vergleichswert |
|
Schiedsgutachten |
ortsül. Miete/Verkehrswert | BGB Mietvertrag | nach Anlass |
|
Gerichtsgutachten |
ortsübl. Miete/Verkehrswert | Beweisbeschluss | nach Anlass |
Häufig sind bei der Ermittlung des Verkehrswertes besondere Rechte und Belastungen aus Abtl.II des Grundbuches wertmässig zu berücksichtigen, die den Arbeitsumfang erhöhen.
z.B. Dienstbarkeiten, Niessbrauch, Leibrenten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Denkmalschutz.
benötigte Unterlagen
- aktueller Grundbuchauszug; zu erhalten beim Grundbuchamt des Amtsgerichtes
- Lageplan oder Liegenschaftspräsentation im Maßstab 1:500
- Auszug aus dem Liegenschaftsbuch; zu erhalten beim Kataster-und Vermessungsamt.
- Auskunft über die Kriterien und Festlegungen des Bebauungsplans; zu erhalten beim zuständigen Bauordnungsamt.
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis; zu erhalten beim zuständigen Bauordnungsamt.
- Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt, Ansicht; zu erhalten aus dem Bauantrag
- Berechnung der Wohn-und Nutzflächen sowie des umbauten Raumes
- Miet-Pacht-und Nutzungsverträge, öffentlich rechtliche als auch privatrechtliche Vereinbarungen.
- konkrete Aussagen zu durchgeführten Um-und Anbauten, Sanierungen oder Renovierungen
bei Bewertungen von Wohnungs-und Teileigentum
- Teilungserklärung
- Wirtschaftsplan
- Verwalterabrechnungen der letzten 2 Jahre
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzen 2 Jahre
Mit einer Eigentümervollmacht besorgen wir die Unterlagen, die Sie nicht zur Verfügung haben.