Mängelbeseitigung

Was tun bei Mängeln vor Abnahme, wenn kein Fertigstellungstermin vereinbart wurde?

Es kommt immer wieder vor, dass Bauherren schon frühzeitig Mängel an den Arbeiten des Bauunternehmens feststellen. Fordern sie den Unternehmer dann zur Mängelbeseitigung auf, reagiert dieser häufig mit dem Hinweis, dass er bis zur Abnahme Zeit habe, ein mangelfreies Werk herzustellen. Wie er das bis dahin erledige, sei seine Sache. Einen Anspruch auf Mängelbeseitigung in dieser Zeit hätten die Bauherren nicht. Solche Ansprüche würden erst bestehen, wenn die Abnahme vorgenommen, oder eine Fertigstellungsfrist überschritten worden sei. Eine solche Argumentation stellt den Bauherrn tatsächlich vor erhebliche Probleme. Nur bei Vereinbarung der VOB/B besteht ein vertragliches Recht, bereits vor  Abnahme die Beseitigung von Mängeln zu verlangen. Kommt der Unternehmer dem innerhalb der vom Bauherrn gesetzten Frist nicht nach, kann dieser nach Kündigung des Vertrages ein Drittunternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragen.

Diese Kosten hat der Unternehmer dann zu tragen, auf Verlangen sogar vorher in der voraussichtlich anfallenden Höhe zur Verfügung zu stellen.

Wird die VOB/B nicht (wirksam) in den Vertrag einbezogen, gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Die dort geregelten Gewährleistungsrechte aus dem Werkvertrag stehen dem Bauherrn erst nach der Abnahme zu. Dies gilt jedenfalls für Verträge, die nach dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden. Seit der Schuldrechtsmodernisierung (Januar 2002) enthalten die §§ 634 ff BGB keine Vorschrift, die es dem Bauherrn ermöglicht, vor Abnahme eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Ohne gültige Frist kann der Bauunternehmer mit der Mängelbeseitigung nicht in Verzug geraten. Der Bauherr könnte die Mängelbeseitigung also nicht durchsetzen, und müsste im schlimmsten Fall zusehen, wie auf ein mangelhaftes Gewerk weiter aufgebaut wird.

Dem ist das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz entgegen getreten.

In seinem Urteil vom 18. Oktober 2007 (Aktenzeichen: 5 U 521/07) hat das OLG darauf abgestellt, dass der Unternehmer eine vertragliche Nebenpflicht im Sinne des § 280 Absatz 1 Satz 1 BGB verletzt hat. Diese Nebenpflicht bestand darin, diejenigen Teile der Werkleistung, die für weiterführende Arbeiten mangelfrei benötigt wurden, zeitnah herzustellen. Insbesondere hätte der Unternehmer die hier bei Bodenplatte und Kellergeschoss vorliegenden Mängel zeitnah beseitigen müssen. Wenn wie hier mit dem Bau im Frühjahr begonnen wurde, hätte nach Ansicht des OLG vor dem Winter ein Rohbau hergestellt werden müssen, der winterfest gemacht werden konnte.

Weil der Unternehmer gegen diese Nebenpflicht zur zeitnahen Herstellung mangelfreier Gewerke verstoßen hat, ist er nach Ansicht des OLG zum Schadenersatz verpflichtet. Ergänzend stellt das OLG auf § 323 Absatz 4 BGB ab. Danach kann ein Bauherr bereits vor der Fälligkeit vom Vertrag zurück treten, wenn erkennbar wird, dass die Voraussetzungen dafür vorliegen werden. Dies ist nach Ansicht der Koblenzer Richter dann der Fall, wenn dem Bauherrn wegen der Vielzahl der Mängel, deren Beseitigung zudem abgelehnt wurde, nicht zuzumuten ist,am Vertrag festzuhalten.

Rechtsanwalt
Norbert Galda