Kaufvertrag 

Der Kauf einer Immobilie (Grundeigentum) lässt sich in folgende Fälle aufteilen:

• Kauf eines Grundstücks samt aufstehendem, gebrauchten Gebäude, zum Beispiel eines Einfamilienhaus oder einer einzelnen Wohnung( Eigentumswohnung);
• Kauf einer vom Verkäufer neu zu errichtenden Bausubstanz (Haus oder Wohnung), sogenannter Bauträgervertrag.
• Kauf eines unbebauten Grundstücks (Bauplatz), zum Beispiel zur Bebauung  als  auch durch Beauftragung eines Dritten als Bauunternehmer;

Wegen der Unterschiede zum Bauträgervertrag gilt das folgende ausschließlich für beiden ersten Vertragstypen.

Entschluss zum Kauf von Grundeigentum

Jeder Käufer sollte das Objekt besichtigen und auch eine bautechnische Prüfung durch einen Sachverständigen veranlassen. Aufgedeckte Mängel müssen im Kaufvertrag aufgeführt werden. Für Sachmängel wird regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen, so dass später auftretende Mängel nicht mehr beim Verkäufer gerügt werden können. Ausnahme: der Verkäufer hat sie arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitszusage oder Garantie übernommen.

Der Käufer sollte sich - insbesondere bei Bauplatzkäufen - über den Stand der Erschließung und ihrer Abrechnung bei der zuständigen Gemeinde / Abwasserzweckverbänden / Versorgungsunternehmen (Stadtwerken etc.) informieren.

Häufig werden Erschließungsmaßnahmen durchgeführt, jedoch erst erheblich später mit dem jeweiligen Eigentümer abgerechnet.

Auch können Zahlungen drohen, wenn konkrete Erschließungsmaßnahmen im betroffenen Gebiet beschlossen, jedoch noch nicht durchgeführt sind. Die künftigen finanziellen Belastungen können erheblich sein. Es sollte zwischen Verkäufer und Käufer auch geregelt werden, welche weiteren Gegenstände außer Grundstück, Gebäude und dessen wesentlichen Bestandteilen, mitverkauft werden. In Betracht kommen etwa Mobiliar, Vorhänge und Lampen, Auflageteppiche, Einbaumöbel, Gartengegenstände, die Dachantenne, aber auch der Heizölvorrat in den Tanks.

Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfs

Die Einschaltung des Notars soll die rechtliche Absicherung  und Umsetzung der Wünsche der Vertragsteile sichern.

Die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, wie die Angemessenheit des Kaufpreises, die Bonität und Zuverlässigkeit des Vertragspartners oder ähnliches, überprüft der Notar nicht.

Der Notar informiert sich über den Grundbuchstand, etwa eingetragene Belastungen in Abteilung II und Abteilung III

Abteilung II

Eintragungen mit informierendem Charakter, zum Beispiel beim so genannten “Sanierungsvermerk”. Dieser weist darauf hin, dass das Grundeigentum in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, der Kaufvertrag (wie auch spätere Grundpfandrechtsbestellungen) bedarf der Genehmigung der Sanierungsbehörde.

Eintragungen, die eine grundstücksbezogene Pflicht zur Duldung oder Unterlassung  zum Gegenstand haben, so genannte “Grunddienstbarkeiten” oder “beschränkt persönliche Dienstbarkeiten”. Es handelt sich etwa um Wegerechte, Leitungsrechte,Verpflichtungen zur Duldung einer geringeren Abstandsfläche et cetera. Diese müssen in aller Regel bestehen bleiben.

Personenbezogene Rechte des Grundbuchs, beispielsweise Wohnungsrecht oder Rentenansprüche, sind zu löschen, da der Käufer das Grundeigentum ungehindert nutzen will. Je nach Art der eingetragenen Belastung kann diese Löschung durch öffentliche Urkunden (zum Beispiel Sterbeurkunden, sofern der Berechtigte nicht mehr lebt) oder durch notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erreicht werden. Die Beschaffung ist Sache des Notars.

Abteilung III

Hinsichtlich der Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs (Grundpfandrechte, das heißt Hypotheken und Grundschulden) wird normalerweise die Löschung notwendig sein. Die notwendigen Löschungserklärungen der Gläubiger des Verkäufers beschafft der Notar. Im Grundbuch sind häufig noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, obwohl keine Darhehen mehr bestehen. Die Abwicklung für den Fall, dass der Verkäufer noch Restdarlehen schuldet (Ablösung der Darlehenssumme aus dem Kaufpreis durch unmittelbare Überweisung durch den Käufer) wird unter Kaufvertrag III - Vollstreckungsunterwerfung des Käufers dargestellt.

In seltenen Fällen kann der Käufer das bereits durch den Verkäufer eingetragene Grundpfandrecht ohne zugrunde liegende Verbindlichkeiten übernehmen. Dies ist sinnvoll, wenn der Käufer beim selben Darlehnsgeber finanziert.

In noch selteneren Fällen kommt schließlich die Übernahme des Grundpfandrechts mitsamt dem Darlehen, also die “echte Schuldübernahme”, in Betracht. Diese “echte Schuldübernahme” bedarf der ausdrücklichen Genehmigung des Darlehensgebers, die ebenfalls durch den Notar eingeholt wird.

Neben den Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuches kommt das Vorliegen einer Baulast in Betracht.

Baulasten sind im so genannten “Baulastenverzeichnis”, das der Notars nicht einsieht eingetragen. Das Verzeichnis wird bei der Bau-Verwaltung (Landratsamt / Stadt) geführt. Baulasten, die auch ohne ausdrückliche Erwähnung Eigentümer binden, sind zum Beispiel Duldungspflichten oder Bebauungsbeschränkungen. Gerade wer bauen will sollte hierzu Erkundigungen einziehen. Ist das Grundeigentum vermietet oder verpachtet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete). Eine Kündigung kommt daher nur bei den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, etwa bei Eigenbedarf, in Betracht.

Daneben kann das Grundeigentum weiteren Beschränkungen unterliegen. Dies sind zum Beispiel Vorkaufsrechte nach § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (zu Gunsten des Mieters, wenn das Objekt in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und dann verkauft wird) oder nach dem Baugesetzbuch zu Gunsten der Gemeinde (im Gebiet eines Bebauungsplanes oder für öffentliche Zwecke).

Das Vorliegen einer Nichtausübungserklärung für eine etwaiges Vorkaufsrecht ist eine der Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises, die im Kaufvertrag  vereinbart wird.

Der vereinbarte Kaufpreis  und alle sonstigen, im Zusammenhang mit dem Vertrag  getroffenen Abreden, müssen im Kaufvertrag enthalten sein, da andernfalls der gesamte Vertrag unwirksam sein kann. Dies gilt auch für bereits geleistete Anzahlungen auf den Kaufpreis, die im Vertrag gesondert erwähnt werden müssen. Die Berücksichtigung all dieser Punkte  dient allen Vertragsteilen zur interessengerechten Abwicklung des Vertrags.

Beurkundung

Während der Beurkundung  wird der gesamte Kaufvertrag vom Notar vorgelesen. Diese gesetzliche Pflicht soll dazu dienen, dass der genaue Inhalt beiden Vertragsteilen nochmals bewusst wird die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals geprüft wird und alle erforderlichen Regelungen im Vertrag enthalten sind.

RA Reinhard Richter