Im Scheidungsfall: Wer das Haus behalten darf und worauf Sie achten sollten

Bei einer Scheidung wird das gemeinsame Vermögen in der Regel aufgeteilt. Doch bei einer Immobilie ist das nicht ganz einfach. FOCUS  sagt Ihnen, welche Möglichkeiten es gibt und was Sie beachten sollten.

Existiert  kein Ehevertrag, ist eine Ehe immer eine so genannte Zugewinngemeinschaft. Im Fall einer Scheidung wird dann das Vermögen, das beide während ihrer Ehe erwirtschaftet haben, auf die Partner aufgeteilt – abzüglich der Vermögenswert, die sie schon vorher besaßen. Vom Zugewinn bekommt jeder den gleichen Anteil, egal, wie viel er dazu beigesteuert hat. Bei den Schulden wird genauso verfahren: Jeder muss die Hälfte übernehmen. Hat das Ehepaar während der Ehe ein Haus erworben, fällt diese Immobilie als Vermögenswert ebenfalls unter den Zugewinn. Wichtig: Haben Sie Ihr Haus mit Erbschaften oder Schenkungen finanziert, sollten Sie sich das von einem Notar bestätigen lassen. Nur so können Sie im Scheidungsfall sicher sein, dass Ihnen diese Beträge bei der Berechnung des Zugewinns angerechnet werden.

Wer steht im Grundbuch?

In den meisten Fällen entscheiden sich Ehepaare dazu, gemeinsam im Grundbuch eingetragen zu werden. Schließlich möchte sich jeder als Hausbesitzer fühlen und seinen eigenen Anteil am Familienheim haben. Solange die Beziehung gut läuft, spielt es im Grunde aber keine Rolle, wer im Grundbuch steht. Denn der Gesetzgeber räumt der so genannten Ehewohnung einen besonderen Status ein. Während der Ehe haben deshalb beide Partner ein Recht, dort zu wohnen, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen.

Wer muss Schulden tilgen?

Bei dieser Frage kommt es darauf an, ob beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschrieben haben „In der Regel legen die Banken großen Wert darauf, dass beide Eheleute unterzeichnen“, sagt Maria Demirci, Fachanwältin für Familienrecht. „Auf diese Weise haften beide Partner dafür, dass die Schulden regelmäßig getilgt werden – die Bank hat also eine größere Sicherheit, weil sie im Ernstfall zwei Personen in Anspruch nehmen kann.“

Wer darf das Haus in der Trennungszeit bewohnen?

Beide Eheleute haben das Recht, in der gemeinsam erworbenen Immobilie zu leben, bis die Ehe rechtskräftig geschieden ist. Das bedeutet: Auch wenn ein Partner bereits die Scheidung eingereicht hat, kann zunächst keiner den anderen vor die Tür setzen. „In der Praxis ist es aber oft so, dass ein Partner von sich aus auszieht“, sagt Demirci. „Es gibt aber auch Fälle, in denen beide Partner auf ihrem Wohnrecht beharren.“ Wichtig: Wer aus dem gemeinsamen Haus auszieht, sollte sich darüber im Klaren sein, dass es unter Umständen kein Zurück mehr gibt. Selbst wenn Ihnen das Haus gehört, kann ein überstürzter Auszug bedeuten, dass Sie Ihr Nutzungsrecht verlieren. In dem Fall müsste Ihr Partner ausdrücklich einwilligen, dass Sie zurückkehren können.

Wann kann ich die Wohnung allein nutzen?

Was passiert, wenn sich die Partner nicht einigen können, wer ausziehen soll? Dann bewohnen zunächst beide das Haus weiterhin gemeinsam. „Wichtig ist dabei, dass das Wohl der gemeinsamen Kinder nicht gefährdet ist“, sagt Demirci. „Das könnte der Fall sein, wenn ein Partner gewalttätig ist oder ständiger Streit sich negativ auf die Psyche der Kinder auswirken würde.“ In solchen Fällen besteht die Möglichkeit, beim Familiengericht zu beantragen, dass Ihnen die Ehewohnung bis zur Scheidung zur alleinigen Nutzung überlassen wird. „Wer dies verlangt, muss allerdings genau erläutern, warum er die Wohnung für sich allein haben will und warum der Verbleib des Noch-Gatten im gemeinsamen Heim eine ‚unbillige Härte‘ für ihn ist“, so Demirci.

Wer bekommt das Haus nach der Scheidung?

Was mit dem Haus nach der Scheidung passiert, muss das Paar gemeinsam entscheiden. Beide haben generell das Recht, im Haus wohnen zu bleiben. Auch wenn nur einer der Partner im Grundbuch steht, darf er nicht eigenständig bestimmen, was mit der Immobilie geschieht. Bleibt ein Partner im Haus wohnen, muss er den anderen ausbezahlen. Das kann in einer Summe oder in Raten geschehen. Solange die Schulden nicht getilgt wurden, erhält der Gläubiger als Sicherheit einen Vollstreckungsanspruch. Überschrieben wird die Immobilie erst, wenn der ehemalige Partner komplett ausbezahlt wurde.

Einer bleibt im Haus

Dies sollte unbedingt vor der rechtskräftigen Scheidung geschehen. Denn bei der Übertragung von Eigentum wird eine Grunderwerbssteuer von etwa fünf Prozent des Verkehrswertes fällig. Für Ehegatten fällt diese Steuer weg, nach einer Scheidung würde sie aber fällig. Ein weiteres Problem: Gibt es nur noch einen Eigentümer, könnte der Bank ein Schuldner fehlen. Will das Kreditinstitut deshalb einen neuen Kreditvertrag abschließen, könnten sich die Konditionen verschlechtern. Zudem darf die Bank für Darlehensverträge, die vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aufgelöst werden, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsgewinne fordern. Diese kann mehrere tausend Euro ausmachen. Oft bleibt derjenige, bei dem die Kinder leben, in der Immobilie wohnen. Dann werden Hausraten und Grundsteuer je nach Eigentumsanteil aufgeteilt. Das geschieht unabhängig davon, wie viel wer verdient. Für die Nebenkosten muss der Partner, der im Haus bleibt, allein aufkommen.

Haus wird verkauft

Verfügt kein Partner über die Finanzmittel, das Haus allein zu halten, muss die Immobilie verkauft werden. Sind die Partner einverstanden und findet sich ein Abnehmer für die Immobilie, wird der Erlös zwischen beiden aufgeteilt. Noch offene Schulden, für die beide Partner haften, werden damit verrechnet.

Haus wird vermietet

Das geschiedene Ehepaar kann das frühere Familienheim auch behalten und es vermieten. Entscheiden sie sich zu dieser Lösung, teilen sich beide sowohl die Mieteinnahmen als auch die Kosten, die das Haus verursacht – zum Beispiel die monatliche Schuldentilgung oder die Instandhaltung. Da die Geschiedenen dann zumindest auf geschäftlicher Ebene miteinander verbunden bleiben, funktioniert dieses Modell aber nur, wenn beide nach der Scheidung noch vernünftig miteinander umgehen können.

Halbes Haus für jeden

Die Ex-Partner könnten auch das Haus unter sich aufzuteilen. Das wäre aber nur bei größeren Immobilien sinnvoll, deren Wohnfläche in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann. Dazu brauchen Sie die Hilfe eines Architekten oder Gutachters. Außerdem müssen Sie die neuen Eigentumsverhältnisse per Teilungserklärung von einem Notar beurkunden lassen. Weiterer Knackpunkt: Die einstigen Eheleute leben weiter Tür an Tür. Aus einem Rosenkrieg könnte ein dauerhafter Nachbarschaftsstreit werden.

Haus wird zwangsversteigert

Können sich die geschiedenen Eheleute auf keine der genannten Varianten verständigen, kommt es zur Zwangsversteigerung – notfalls auch gegen den Willen des unnachgiebigen Partners. Ein Sachverständiger ermittelt dann den Wert der Immobilie, dieser dient als Untergrenze für das Einstiegsgebot. Häufig liegt dieser Wert um bis zu 30 Prozent unter dem Marktwert der Immobilie. Wegen der erheblichen Verluste für beide Partner sollte eine Zwangsversteigerung deshalb unbedingt vermieden werden. Copyright Focus 07/2017

Wann der Verkäufer Mängel nennen muss

Beim Kauf einer Immobilie sollten Käufer besser zweimal hinschauen. Manche offensichtlichen Mängel müssen vom Verkäufer nicht zwangsläufig mitgeteilt werden. Aber welche Schäden muss der Verkäufer überhaupt mitteilen?

Ältere Häuser können durchaus Schönheitsfehler haben. Denn auch Immobilien kommen in die Jahre. Käufer sollten daher Bestandsimmobilien gut prüfen.

Das ist insbesondere wichtig, wenn im Kaufvertrag die Gewährleistungsansprüche wirksam ausgeschlossen wurden, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Erkennen können Käufer das an Formulierungen wie "gekauft wie besehen". Eine Gewährleistung für etwaige Mängel gibt es in diesem Fall nicht.

Wichtig zu wissen: Verkäufer müssen nicht zwingend auf offensichtliche Mängel hinweisen. Feuchte Wände beispielsweise kann der Käufer ja selbst sehen. Allerdings muss der Eigentümer Fragen offen und ehrlich beantworten, und er darf ihm bekannte Mängel auch nicht verschweigen. Erhebliche Mängel, von denen er weiß, muss er ungefragt offenbaren. Dazu zählen beispielsweise Asbest im Haus oder Befall mit echtem Hausschwamm.

Arglistige Täuschung kann teuer werden

Verschweigt der Käufer wider besseres Wissen schwerwiegende Probleme, handelt er arglistig, und kann sich dann nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Der Käufer kann dann nachträglich die Beseitigung der Mängel vom Verkäufer verlangen und auch Schadenersatzforderungen stellen. Mitunter ist sogar eine Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich.

Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie grundsätzlich die Kosten der Sanierung in voller Höhe zahlen - es sei denn, diese sind unverhältnismäßig. Diese Grenze ist für die Richter zum Beispiel erreicht, wenn die Kosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung der Immobilie aufgrund des Mangels oder wenn die Reparatur mehr kostet als das Haus im mangelfreien Zustand wert wäre (Az. V ZR 275/12).

Der Verkäufer sollte deshalb auch alle sogenannten offenbarungspflichtigen Mängel dem Interessenten nennen, am besten schriftlich. Das können zum Beispiel Bauteile mit Asbest sein, ein Befall mit Hausschwamm oder die Gefahr von Überflutung. Selbst von einer mehrere Jahre zurückliegende Schwammsanierung muss der Käufer erfahren. Der Verkäufer muss außerdem Fragen des potenziellen Käufers nach Schäden oder Umbauten richtig und vollständig beantworten.

Sind ihm diese Mängel bekannt, entfallen seine Gewährleistungsrechte dafür - allerdings müsste der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt vor Gericht auch nachweisen können, dass er die Information tatsächlich weitergegeben hat.

Verjährung

Zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen im hängen gebliebenen Architektenvertrag.

Mängelansprüche aus einem hängen gebliebenen Architektenvertrag verjähren nicht vor dem Ablauf von fünf Jahren, wenn sie schon vor Abnahme geltend gemacht wurden. Die Frist zur Verjährung beginnt erst ab Vollendung der Leistungen oder Wirksamwerden der Kündigung. Auf die Person des Kündigenden oder ein „Vertreten müssen“ des Architekten kommt es nicht an.

Durch die Neuregelung des Verjährungsrechts ist die Frage aufgetreten, welcher Verjährung Mängelansprüche vor beziehungsweise ohne Abnahme unterliegen. Auf der einen Seite gibt es die kurze Verjährung von drei Jahren gemäß §§ 195,199 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Auf der anderen Seite steht die fünfjährige Verjährung des Werkvertragsrechts gemäß § 634a BGB.

Oft ergibt sich bei Architekten- und Ingenieurverträgen die Situation, dass diese ohne Abnahme schlicht und einfach nichtweitergeführt werden, also „hängen bleiben“.

Im einem Fall erteilte ein Bauherr einem Architekten durch Vertrag die Vollarchitektur. Bei der Ausführung des Daches kam es zu gravierenden Schäden. Daraufhin erklärte der Bauherr die fristlose Kündigung. Zu einer Abnahme kam es nicht. Der Bauherr klagte am 25.11.2002 Schadenersatz wegen der Dachsanierung in Höhe von 153.000 Euro ein. Am 26.1.2007 erhob er eine weitere Klage auf Ersatz von Mietschaden in Höhe von cirka 33.000 Euro. Der Architekt wendet gegen diese zweite Klage Verjährung ein, weil die Regelfrist von drei Jahren spätestens am 31.12.2005 abgelaufen sei.

Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart gab dem Kläger recht. Der Ablauf der Verjährung der Ansprüche des Bauherrn aus der mangelhaften Bauüberwachung war bis zu fünf Jahre nach der Kündigung des Architektenvertrags am 23.7.2002, also bis zum 23.7.2007, gehemmt. In der fristlosen Kündigung vom 23.7.2002 sah das Oberlandesgericht keine endgültige Verweigerung der Abnahme. Das Kündigungsschreiben bezog sich nicht auf die Beteiligung des Architekten an der Beseitigung der von ihm zu verantwortenden Mängel. Die werkvertragliche Sonderverjährung gemäß § 634a Absatz 1 Nr. 2 BGB scheidet somit aus, da diese eine Abnahme voraussetzt. Somit verblieben nur die kurze Regelfrist gemäß §§ 195, 199 BGB. Damit wäre der Schadensersatzanspruch wegen Mietausfallschadens, Fälligkeit in 2002 vorausgesetzt, spätestens am 31.12.2005 verjährt.

Nach Ansicht des OLG steht dies im Widerspruch zur Wertung des Gesetzgebers, wonach für Mängelansprüche grundsätzlich eine Verjährung von fünf Jahren ab Abnahme besteht.

Daher sei eine entsprechende Anwendung des § 634a Absatz 1 BGB geboten, um eine Verjährung von Mängelansprüchen, die schon vor Abnahme geltend gemacht wurden, bei Architektenleistungen nicht vor dem Ablauf von fünf Jahren eintreten zu lassen. Mangels Abnahme knüpft die Ablaufhemmung der Verjährungsfrist nicht an § 634a Absatz 2 BGB an, sondern an der Vollendung des Werks oder dem Wirksamwerden einer Kündigung des Werkvertrags. Es kommt dabei nicht darauf an, wer die Kündigung ausgesprochen hat. Eine Verjährung ist in diesem Fall somit erst am 23.7.2007 eingetreten, die Klage war also noch rechtzeitig.

RA Jochen Zweschper

Zugewinnausgleich

Grundsätze für die Bewertung von Immobilien:

In der Regel setzt das Gericht einen Gutachter ein, der mittels Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung betroffener Immobilien gelangt. Das Gericht ist hierbei verpflichtet, in seiner Entscheidung genau auszuführen, welche Bewertungsmethoden eingesetzt wurden und wie sie zu ihrem Ergebnis gelangten.

Der für die Scheidungsfolgenregelung relevante Immobilienwert entspricht nicht immer dem tatsächlich realisierbaren Verkaufswert. Werden Immobilien während der Urteilsfindung gering bewertet und ist gleichzeitig eine Verbesserung der Marksituation zu erwarten, wird ihr Wert im Zugewinnausgleich gegebenenfalls über dem gegenwärtigen Marktwert angesetzt, sofern die Immobilienveräußerung ausgeschlossen ist.

Eine derart langfristige Bewertungsperspektive wird vom Gericht nicht eingenommen, wenn die Scheidungsparteien die fraglichen Immobilien verkaufen, um den Zugewinnausgleich durchzuführen. In diesem Fall zählt einzig der tatsächliche Verkaufswert.

Sind Eigentumswohnungen zu bewerten, erfolgt dies anhand der Miete, die sich am lokalen Wohnungsmarkt für ein entsprechendes Mietobjekt im Allgemeinen erzielen lässt. Die tatsächliche Miethöhe ist hingegen für die Bewertung einer Eigentumswohnung nicht relevant.

Werden in den Zugewinnausgleich Immobilien eingebracht, entzündet sich schnell ein Streit um ihren Wert. Den Betroffenen ist angesichts des hohen Streitwertes dringend anzuraten, auf eine professionelle, familienrechtlich erfahrene Rechtsvertretung zu setzen, um ihren Interessen und Bedürfnissen vor Gericht Ausdruck zu verleihen.

Bewertung von Immobilien im Zugewinnausgleich – Der BGH konkretisiert die Regeln dafür

Muss bei einer Scheidung der Zugewinn ausgeglichen werden, löst die Bewertung einer Immobilie häufig Streit zwischen den Parteien aus. Zu den für eine solche Bewertung geltenden Regeln hat der BGH jetzt näher Stellung genommen. 

In seinem Urteil XII ZR 170/09 vom 17.11.2010 hat er festgehalten, dass es Aufgabe des Richters ist, den Bewertungsmaßstab zu bestimmen. Letztlich handelt es sich um eine Schätzung nach § 287 ZPO, deren Grundlagen der Richter in nachprüfbarer Weise anzugeben hat. Erholt er beispielsweise ein Gutachten, das sich – wie häufig – bei der Ermittlung des Grundstückswerts auf eine Mischung zwischen Ertragswert- und Sachwertverfahren stützt, dann muss er im Urteil nachvollziehbar angeben, wie die Schätzung des Sachverständigen zustande gekommen ist und in wieweit sich das Gericht darauf stützt.

Nicht immer ist der Marktwert einer Immobilie der Wert, der im Zugewinnausgleich tatsächlich zugrunde zu legen ist. Leidet der Markt im Moment unter einer „Preisdelle“, deren Ende jedoch absehbar ist, kann im Zugewinnausgleich ein höherer Wert zugrunde gelegt werden. 

Das gilt allerdings nicht, wenn gerade wegen des Zugewinnausgleichs das Anwesen veräußert werden muss. Denn dann wirkt sich die „Preisdelle“ ja im Vermögen der Parteien aus. 

Ist eine vermietet Eigentumswohnung Gegenstand der Bewertung, ist Basis für die Wertberechnung nicht die tatsächlich erzielte, sondern die erzielbare Miete. Das gilt auch dann, wenn die tatsächlich erzielte Miete höher ist. Denn die §§ 17, 18 ImmoWertV sprechen ausdrücklich von der „marktüblich erzielbaren“ Miete. Durch kurzfristige Vermietung erzielte Sondervorteile (oder Sondernachteile) bleiben also außer Betracht. Vom so ermittelten Mietwert können dann Ab- und Zuschläge wegen der Lage der Wohnung gemacht werden. 

Ein illegaler Dachausbau bleibt beim Ertragswert unberücksichtigt, da nach § 18 Abs. 2 Satz 1 der ImmoWertV Grundlage der Bewertung nur die „ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung“ ist. Wurde also ausgebauter Dachraum als Wohnraum vermietet, der als Wohnraum nicht zugelassen ist, bleibt dieser zusätzlich erzielte Mietzins als „unzulässige Nutzung“ außer Betracht. 

Möglicherweise kommt allerdings wegen des illegalen Dachausbaus eine geringfügig Anhebung des Sachwertes in Betracht. 

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